首湘缘

日前深圳市光耀地产集团有限公司（下文称“光耀地产”）暴出“破产危机”的传言，而其项目业主称危机实际已经隐藏了长达半年之久，从2013年年底开始，多个项目无法按期交房甚至停工，而真正让光耀陷入破产危机的是资金链断裂。

《中国经营报(微博)》记者调查得知，宏观调控、信贷收紧，加上企业自身发展战略“失误”共同导致了光耀地产在迅速发展的同时深陷债务危机，部分楼盘被抵押给银行或者建筑商、材料供应商，甚至出现了部分业主拿到的房子是银行的抵押品。不过，光耀地产老板郭耀名对外宣称企业净资产达90亿元，只需3亿至5亿元就能脱困。

据了解，光耀资金危机发生的深层次原因与“造城”密切相关，小城惠州曾经的房地产繁荣给了光耀地产扩张的良机，但大规模的空置、滞销也让其跌入泥淖难以脱身。

逾期交房

直接曝出光耀地产危机的是该公司旗下荷兰小城、翡俪港、马克住区等楼盘。根据业主购房合同显示，这些楼盘约定在2013年年底交房。“都没能按时交房，目前很多都处在停工状态。”荷兰小城业主告诉记者。

据了解，光耀地产目前惠州在售项目为：光耀城、光耀翡俪港、光耀将军湖、光耀荷兰小城、光耀城市山谷二期、马克住区、DADA的草地等。据粗略计算，这些项目总占地面积超过240万平方米，体量巨大。

光耀地产发端于惠州，此后将总部迁至深圳。目前，光耀地产超过六成项目位于惠州，并涉足深圳、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等城市。

荷兰小城业主介绍，从3月份起，年后一直处于停工状态，13～18栋楼推迟交楼。“已交楼房不通天然气，宣传配套与事实不符，虚假宣传，忽悠业主购买，收取高昂物业管理费等问题。”

因为逾期交房，翡俪港的业主从去年年底开始交涉。“当时光耀地产承诺3月份完工，业主根据判断将完工时间让到4月30日，可是到现在也没有交房。”

翡俪港在惠州的市中心惠城区。“在三桥环抱上东平半岛的好地方，建成后又将会是惠州一景，如今确实成了一景，不过不是美景，而是烂尾在江畔边的一大景观。”业主在致信当地负责人信中写道。

马克住区由9栋组成。其中，3、5栋约定的合同交楼期为2013年10月30日，6、7栋约定的合同交楼期为2013年12月30日，结果全部逾期交付。

因为无法交付遭到业主的投诉后，惠阳区信访办与项目高层协商后再将交楼时间顺延到今年3月份，但至今未得到交楼的通知。

惠州只是光耀地产危机的爆发点。有关信息显示，光耀地产在天津等地楼盘同样出现问题。

资金危机

光耀地产延期交房被疑为资金链断裂。百度搜索“光耀地产”显示，网页上出现的第一条信息就是光耀地产“由于失信已被列入国家失信被执行人名单”。

据了解，2012年3月7日，揭阳市榕城区的张某将1.2亿元借给光耀集团有限公司，深圳市光耀地产集团有限公司、郭耀名承担连带责任，双方所签订的《担保借款合同》约定，借款期限为3个月，主要用于银行赎楼以及流动资金周转，但是借款到期后，光耀集团并未按时还款，担保人光耀地产、郭耀名并没有履行担保责任，因此广东法院执行指挥中心将光耀集团有限公司等被执行人失信信息公布。

光耀地产倒闭破产由此而来。为此，光耀地产官方回应称：“经过连续几年宏观调控，公司资金层面曾在一定压力。倒闭说法太过于夸张，但是确实有几个楼盘出现延迟交付情况，主要集中在惠州。”

记者调查发现，因与其他企业的债务纠纷问题，荷兰小城项目的部分已售房屋甚至被法院查封，合计共有32套房屋。“开发商无法支付建筑款和材料款，不得不将房屋抵押。”多名业主发现自己购买的房屋处在抵押状态。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，百强房企的光耀地产部分楼盘停工与延迟交付，都表明了中国房企资金链告急的信号。“光耀地产早已患上了‘资金饥渴症’，为了迅速回笼资金，光耀地产在惠州的其他在售楼盘都或多或少存在‘抵押工程款’的房源，以及对旗下在售楼盘均进行不同程度的降价促销。”

光耀地产出现兑付危机已不是第一次。2014年2月10日，广发财富（北京）投资管理有限公司官网发布的信息，天合建筑基金“因项目应收账款的回款速度不如预期”出现兑付危机。根据媒体报道，天合建筑基金的应付账款支付方、借款人、有限合伙管理人、担保方均为光耀地产实际控制人郭耀名的关联公司。

光耀地产董事长郭耀名今年3月在接受媒体专访时表示，我们的扩张并没有资金优势、品牌也还在不断打造中，所以项目策略就是打别人做不到的市场。

此次“破产传言”发生后，郭耀名对媒体表示，光耀的“缺钱”源于“光耀这几年的发展方向和战略出了致命差错。” 郭耀名称，光耀曾两次尝试通过重组上市，第一次是2011年收购新都酒店想借壳上市，3年投了10亿元；第二次是进入矿业，想通过矿业来重组上市，花了2亿元买了两个矿；但最后，两个方案都告失败，从此光耀的资金链也开始绷紧。

对于资金缺口，郭耀名坦言差3亿~5亿元，“只要能找到这笔钱，光耀就能缓过来。”同时，郭还表示，目前光耀的资产还有90亿元，都是有形净资产，包括土地储备和在建项目，如果银行支持，不至于资不抵债。

“鬼城”空置

光耀地产的崛起基本上踏着三四线城市城镇化的步伐，可以说成也城镇化败也城镇化。目前三四线城市房地产均出现了危机，光耀地产的大本营惠州同样不可避免。

光耀地产爆发危机的地点就在三四线城市惠州。有关媒体报道，毗邻深圳和东莞的惠州，尽管身处珠三角核心城市群中，但却是投资者公认的“鬼城”。

惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市，属于珠三角区域卫星城概念，分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区，另有3个县。

离惠州惠阳汽车客运站只有几分钟距离的光耀城，体量达100万平方米。中原地产的统计显示，深圳投资客占销售客户比例超过九成。“目前光耀城入住率仅30%，深圳人过来居住的占比较少，让惠阳区乃至惠州都成了鬼城的代名词。”

目前，在惠阳区大体量的楼盘很多。如中信新城460万平方米、星河丹堤220万平方米等。惠阳市统计局的数据显示，2013年常住人口为58.75万人，其中，城镇人口为43.89万、农村人口为14.86万人，城镇化率为74.7%。从2009年后的5年内，常住人口只增长了3.6万人。

房地产成为惠州的投资和财政的主要来源。介于此，在光耀地产多个楼盘发生逾期交付后，地方政府承担起维护光耀地产稳定的工作。“在光耀地产反复违约的情况下，地方政府仍然要求业主要对光耀地产有信心。”一业主告诉记者。

郭耀名为广东汕尾陆丰市人，做事低调，光耀地产也是惠州第一个走出去的本土房企，十年来的扩张速度令业界咂舌，几乎创造了惠州本土成长型房企的神话。该公司2012年实现销售金额为60亿元，2013至今的销售数据未予披露。