首湘缘

近日，万科副总裁毛大庆的“发言风波”再次将楼市崩盘论推上了舆论浪尖。“我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去。”

虽然其悲凉色彩最终被郁亮以“忧患意识被误读为看空行业”圆场，但纵观目前市场成交情况，市场正处于下行状态确是不争事实。

根据最新数据显示，2014年4月，公司实现销售面积109.3万平方米，同比下降1.26%，环比下降9.74%；销售金额127.5亿元，同比增长2.99%，环比下降11.64%。值得注意的是，万科单月销售均价继续回落。万科4月份销售均价11665元/平方米，环比下降2.1%，销售均价连续3月环比下降。

对此，一位不愿具名的券商人士告诉《中国经营报(微博)》记者，万科销售面积连续两月同比下降，2014年销售形势不容乐观。

“唱空论”

5月1日，一篇关于万科副总裁毛大庆在某内部沙龙的发言稿开始在网络上广泛流传，文中用详实有力的数据论证了三大核心要点：反腐对于高端市场的影响、部分城市的供应过剩、银行资金面收紧。该万字发言稿中传递的“看空行业、全国房地产将下行”等观点被舆论快速发酵。

一时间，房企老大万科成为了唱空楼市的领头羊。

对此，《中国经营报》记者致电北京万科相关人士，该人士表示，一切均以郁亮回复为准。根据万科集团发表的声明显示，这份“毛大庆发言稿”中的信息并不代表万科和毛大庆个人观点，部分内容为杜撰。而毛大庆本人也开口回应，只是在预警市场风险。

据相关媒体报道，这份“毛大庆发言稿”传出之后，毛大庆曾第一时间给郁亮打电话喊冤，称外界曲解了他的发言，把自己非公开场合下的提示风险变成了看空行业。

值得注意的是，这已经不是万科第一次遭遇此类事件。事实上早在2008年，万科便因一篇名为 《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》的文稿被舆论包围。而该文稿的主要内容同样涉及对于市场看空的判断，并称要敢于降价，勇于降价。

时隔6年，万科再次“中招”，但不同的是此次并非“唱空”。郁亮表示，万科是以“谨慎乐观，积极应对”的态度来面对未来的房地产市场，并不存在看空一说。“我们在很多场合都表明过这个态度。从提示风险的角度，我赞成其中的一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”

对此，中原地产首席市场分析师张大伟告诉本报记者，这个我觉得需要从两方面看；首先，万科这个是一个内部讲话，并非直接对外的发言稿，所以不存在唱空；其次，作为一个领头房企，对现在的市场有忧患意识，而且的确是掌握了很多事实数据，现在的市场的确值得从业者警惕。

以“五一”小长假四个一线城市为例，因推出零首付等大幅度降价促销措施，广州3天签约404套，虽然同比去年上涨6.88%，但全市均价1.401万元/平方米，同比下降7.9%；而北京、深圳等楼市成交大幅缩水，其中，深圳更是出现5月1日当天仅成交1套的情况。

与此同时，“五一”小长假前两天，北京楼市成交131套，同比、环比均明显下调。据相关机构统计数据显示，今年“五一”期间，北京新房、二手房市场交易冷淡，与去年“五一”期间的成交量比，下降幅度都在8成左右。且从历史交易水平看，今年“五一”小长假三天的一、二手房成交总量成为2009年以来最低值。

“房地产是商品，商品不存在一直上涨的可能性，在历史上也基本都是3年会出现一次调整，现在的确是具备了进入萧条期的各种因素。”张大伟表示。

“不救市”？

然而，颇为玩味的是，就在毛大庆发言事件引发楼市崩盘热议之时，任志强(微博)[微博]开腔反驳楼市唱空论：中国没有房地产泡沫。一边是万科总裁郁亮“房地产行业已进入下半场”的楼市预警，一边是任志强“中国没有房地产泡沫”的看涨言论。

“美国的房价对家庭收入比仅为4.3，算是房价过高吗？但为什么会出现泡沫破裂？书中认为造成泡沫的原因一是购房的个税减免政策而造成的房价过高；这也许与中国正好相反。二是向低收入家庭提供降低贷款标准的个贷；这与中国也恰恰相反。三是教育。四是房价未列入CPI。五是限制供给。无法找到中国泡沫的论据。”5月6日，任志强发表微博如此表示。

而在此之前，任志强就有类似观点，在他看来，今年房地产销售增速下降，但并不可怕，在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势并不会变。

一时间，地产大佬们的激辩让房地产市场走向变得扑朔迷离。5月5日，安徽铜陵市救市措施堪称“大尺度”，该市宣布从购房契税补贴等方面全方位救市，新政已从5月1日起正式实施。迄今为止，铜陵新政尚未被叫停。而浙江宁波市则召集房企开会，以口头形式传达放松限购政策，购房者房产审核将由两地核查变为一地核查。

但事实上，早在铜陵、宁波出手救市之前，南宁、无锡、杭州萧山区已通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海新区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。

对此，张大伟表示，各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段，其中南宁成为首个官方正式发文放松限购政策的城市，对后市全国其他城市政策微调跟进将起到示范作用。市场的明显下行趋势，以及中央“分类调控”的指导方针，令各地蠢蠢欲动的托市之举呈现由点到面的扩散之势。

但是，面对这样的举措，不少地产人士并不领情。“从某种程度上说，目前楼市经历价格回调，正是方略路向调整的结果，委实来之不易，应弥足呵护。应该让房价理性回归，虽然经济会短暂阵痛，但‘戒毒’之后，经济就能恢复可持续地健康发展。”不少人士表示。

更有甚者指出，由于2003年以来，调控楼市10年颁布43个政策，结果使得房价却上涨10倍。“因此房地产市场长期健康稳定发展的正道是，加快房地产税、立法扩围房产税之类的长效机制，而不是饮鸩止渴地贸然‘救市’。”

迈坎儿

然而，无论救市与否，从目前银行贷款、政策收紧、市场观望情绪严重等负面因素下，对于房地产企业来说，转型已经是行业所趋。

根据数据显示，目前万科除在一些城市面临销售压力外，今年万科的可售货量仍在递增。数据显示，2013年万科实现开工面积2131万平方米，竣工面积1303万平方米，较2012年分别增长48.7%和33.1%。其中，下半年的开、竣工面积分别占全年的56.9%和66.9%。

而今年一季度万科的竣工面积仅占全年计划竣工面积的6.6%。因此在万科2013年开工项目中，有一半将会在今年下半年及以后竣工，待入市货值巨大。

“过去十年房企依赖土地差价，未来十年房企要依赖产品创新，跨行业追求客户黏稠度。以前是只赚取地差，未来是依赖产业链延伸价值。但不可否认的是，转型当然会可能要交学费，万科以前一直说不做商业的，现在在北京等城市商业比例在明显增加，从初步尝试看，还可以。行业已转型，所以企业必须转型。”张大伟说道。

“作为一个年销售额接近2000亿元的企业，万科的确在做领先行业的事，本次市场下调，和往年因为政策调控导致的影响不一样，房地产市场已经必须转型。”张大伟说道，而就在近日，万科提出“事业合伙人”制度。

据悉，该制度具体分为跟投制度和股票机制。跟投制度是指业务层面的跟投制度，这将改变“从投资买地到销售结算”这一项目操作流程的所有行为。原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%，切实关乎到了合伙人的利益。

对此，相关分析师认为，小股操盘模式或许就是万科有预见性的抉择之一。“通过更少的投资获得更高的回报，这是万科寻求新的盈利点的方式之一。”

除此以外，上海易居房地产研究院研究员严跃进也表示，“万科目前在多元化战略上进行扩张，未来继续发力的空间依然很大。实际上，万科此前在商业地产、城市运营等方面进行转型，本质上就说明了对传统住宅业开发的谨慎心态。恰是这样一种前瞻性的思路，所以能够推动万科富有远见地进行转型。”

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